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根據中央銀行昨日公布，今年8月台銀、合庫銀、土銀、華銀、一銀等五大銀行新承做房貸金額425.63億元，購屋貸款利率連4降來到1.638%，續創2010年6月以來的7年新低，若拉長時間來看，更為統計歷史上第3低，主因為銀行皆針對自住客群推出優惠利率搶市，也顯見市場仍處於低利率環境。

▲自住客市場當道，銀行搶推優惠利率吸購屋族，8月新增房貸平均利率創史上第3低。

在各家銀行搶推優惠貸款利率之下，根據央行統計，8月五大行庫購屋貸款利率月減0.004個百分點，連續4個月下滑，已逼近史上最低點的1.616%，成為史上第3低。至於因8月六都買賣移轉棟數增加，五大銀行8月新承做房貸金額也來到425.63億元，月增36.83億元、9.47%，年增87.43億元、25.85%，在月增率、年增率皆有明顯成長。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，8月買賣移轉棟數年、月增均走升，一方面出於今年民俗月較往年晚，另一方面季節颱風也少，讓民眾看屋買房意願未受外在因素干擾，房市表現相對為佳。下月逢鬼月因素，讓房市出現小幅震盪，但國內政經局勢穩定，銀行房貸業務積極，有利房市築底緩增溫。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，銀行滿手現金，在自用買盤為主的市場上，搶客更為積極，也因此若是條件不錯的自用客可以更積極要求好的條件，而在目前政經環境下，短期內市場應不至於出現大幅升息的可能。

財政部北區國稅局表示，邇來有民眾詢問個人買入土地，並以該土地與營利事業合建，以土地交換取得房屋，日後出售房地時，如何適用房地合一所得稅簡稱新制亦或適用年度申報綜合所得稅簡稱舊制及應如何判斷持有期間與適用稅率。該局特別整理土地、房屋於不同時點取得應如何適用課稅規定之態樣如附表。

國稅局就不同情形，分別說明如下：

【情形一】：

王小姐2016年6月1日買入土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2019年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地及房屋取得日均在2016年1月1日以後，於2019年6月1日出售房屋、土地時，應適用新制課稅規定，適用稅率20％。

【情形二】：

陳先生於2015年12月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2017年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地持有期間在2年以內2015年12月1日至2017年6月1日，且房屋取得日為2017年6月1日，應適用新制課稅規定，適用稅率20％。

【情形三】：

林先生於2004年6月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2017年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地取得日於2014年1月1日以前，應適用舊制規定免納所得稅，房屋取得日為2017年6月1日，應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15％持有期間超過10年。

【情形四】：

同情形三，林先生於2004年6月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於2015年8月1日以土地交換取得房屋，並於2017年6月1日出售房地，土地仍免納所得稅，因房屋持有期間在2年以內2015年8月1日至2017年6月1日，應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15％持有期間超過10年。



該局呼籲，個人交易出售及交換房屋、土地，除符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種免納所得稅之情形得免辦理申報外，不論有無應納稅額，都應依規定辦理申報。而前述合建分屋以土地交換房屋情形，交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值，所收取價金部分，因所得已實現，仍應按比例計算所得，申報納稅。



國稅局指出，個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，如為新制課稅範圍，持有期間10年以內，稅率為20％；如土地之持有期間超過10年，稅率為15％。該局網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」，方便民眾判斷房地交易適用新制或舊制，另為節省申報時間，請多加利用網路辦理申報。

農曆鬼月一結束後，高雄大寮和發產業園區購地廠商仁望、尚富兩家公司，便搶在2017年9月20日農曆8月1日吉時進駐動土，目前園區每坪均價不到9萬元，且高市府經發局提出的自備15％現金即刻進駐優惠方案，隨著廠商紛紛進駐的榮景，將再度炒熱園區買氣。



合發土地開發公司總經理張俊良表示，園區開發銷售以來，目前已經有35家廠商購地，銷售率已達4成，加上20日動土的仁望、尚富兩家公司，目前進駐廠商已有8家，隨著購地廠商的建照申請，陸續開工建廠，估計到2018年底，應會有60家廠商進駐，屆時將呈現一片建廠的熱鬧景象，為南台灣的景氣注入新活力。



張俊良指出，仁望公司為國內專業密封墊片設計、製造大廠，秉持「將全世界最好的密封墊材料，在台加工成最適合客戶應用的產品」的經營理念，不斷精益求精，產品涵蓋所有密封應用，並符合國際工業標準，也獲得國內外各大企業選用，應用產業別涵蓋石化廠、煉油廠、鋼鐵廠、發電廠、太陽能產業、造船、船舶、流體/氣體/蒸氣輸送等。

尚富公司更是台灣第一家通過ISO9001的壓鑄週邊設備製造商，生產壓鑄機、自動給湯機、自動噴霧機、自動取出機等壓鑄相關設備，多年來尚富投注許多研發經費，不僅是台灣壓鑄業界的翹楚，產品在站穩兩岸市場後，並已成功打進歐洲、北美、澳洲等市場，頗受好評。



張俊良表示，園區目前每坪均價不到9萬元，且高雄市政府經發局推出的自備15％現金即刻進駐優惠方案，非常具有吸引力，隨著公共設施於明年底相繼完成，相信園區土地價值，將隨著公共工程陸續完工而持續上揚。

根據實價登錄資料，今年7月有買方砸了4.75億元買下天母「華固天鑄」7樓兩戶，含6個車位，總面積408.23坪，單價分別為126萬及127.6萬元，創下該社區最低單價及總價交易，價格甚至比去年12月交易的低樓層3樓戶別每坪140萬元還低。

▲「華固天鑄」再出現成交低價，今年7月有買方砸下4.75億元買下兩戶3樓戶別，單價各為126萬及127.6萬元，創最低單價交易。(圖/黃柏榮攝)

頂樓戶總價6億多 可再買1戶豪宅

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「華固天鑄」規劃38樓，高低樓層價差大，目前實價登錄最高價的就是頂樓樓中樓每坪207.4萬元，總價6億4930萬，比7樓兩戶加起來還貴1.7億元，幾乎可以再買1戶。不過，除了樓層和購入時間點導致價差外，大咖買方一次購買多戶也常殺價成功，另外像是方位、面景觀與否，都會有不同身價。高低樓層價差大的豪宅還有「西華富邦」，樓高24樓，2015年曾出現39樓每坪290.6萬元，最低每坪則是118.5萬元，價差達6成。

車位也有價差 樓層方位影響身價

張旭嵐表示，除了高低樓層有價差，車位也會有價差，根據實價登錄，「華固天鑄」車位最低價為275萬元，最高為414萬，價差也超過3成，由於豪宅客大多為愛車一族，每戶至少規劃3個車位，車位的樓層、方位、是否面牆都會影響身價。

上市建商長虹建設與忠泰建設繼「明日博」後，二代接班人李耀中及李彥良再度攜手合作推出新案「明日綻」，該案位在中山北路、民權西路口，案量30億元，雖規模不若「明日博」大器，但此次特別規劃30、68可彈性合併的產品，反倒吸引更多想兩代同住的客戶，潛銷2個月已售3成，每坪成交價約120萬元，兩家品牌建商二度合作，再次創下好成績。

▲長虹建設總經理李耀中(左2)、忠泰建設副董李彥良(左1)再次攜手合作推案，並請來日本建築師團紀彥(右2)規劃。

忠泰建設副董李彥良表示，「明日博」的合作是個很美好的經驗，雙方也一直希望能有再次合作機會，幾年後彼此又同時看上同一塊土地，各自進行整合後，決定再次攜手，也很快達成協議，並找來日本建築大師團紀彥規劃，希望透過他在日本表參道類似的設計經驗，結合中山北路綠蔭，打造時尚建築。

長虹建設總經理李耀中表示，這次希望能規劃出無法被取代、獨一無二的建築，坪數從30坪起，可合併到68、98坪，二代宅概念讓兩代可以同住在一個社區，又不互相打擾。忠泰和長虹都有自己營造團隊，忠泰還有設計團隊以及多次與國外建築師合作經驗，長虹則是上市公司可提供強大的後盾，兩相合作達成1+1大於2的加分效果。

在房市一片出清餘屋聲中，忠泰和長虹兩建商繼「明日博」建案合作後，再度公開「明日綻」建案。忠泰建設副董事長李彥良表示，未來不排除與長虹合作商辦、廠辦或住宅等建案。

忠泰集團再次與長虹建設攜手合作，由兩家企業的第二代合作延續「明日系列」美學建築作品，這次還延攬日本建築師團紀彥，帶入日本表參道經驗，為台北市中山北路建案「明日綻」打造最新時尚建築。

李彥良指出，雖然兩次與長虹合作住宅作品，但未來與長虹合作不代表會被同樣的建築所綁住，有可能是一起興建商辦、廠辦或住宅，讓雙方所擅長的元素融入新的建築內。

李彥良說，目前雙方合作以大台北地區為主，他與長虹總經理李耀中討論房產時，也會提及北市以外區域的發展機會，雙方不排除在其他產品、區域擦出新火花。

對於未來房市景氣，李彥良強調，他並不看壞未來景氣，而且現在出來換房、買房者都是自住客，並非投資客，所以更了解自己的需求，會更注重建築品質，對於建案交屋後的管理品質有所助益，而非像以往投資客多的時候，不在意房屋品質好壞，只在意能否獲利了結，所以他認為現在出來買房者都是好客戶。

李耀中認為，他看目前的房市景氣持平，價與量不會再往下掉，但何時恢復榮景還看不清。

「明日綻」位於台北市中山北路2段與183巷口，基地389坪，共18層、79戶，產品規劃為28坪與68坪一大一小，供兩代隔鄰居住，公設比約32.5%到33%，每坪表價約新台幣130萬元到150萬元，成交均價約120萬元，總銷約30億元。

代銷業者新聯陽實業表示，「明日綻」一層5戶，其中28坪和68坪各兩戶相鄰，面對中山北路2段，另一戶68坪房屋位於同層後方，公開銷售前已潛銷約3成，客戶大都為中山區當地居民換屋者，以及兩家建商的忠實客戶等。

日前有報導指出由財政部國產署主導的臺北市中山區長春段及南港區玉成段公辦都更案，自101年及102年就啟動，但至今仍進展牛步，並推測北市府因近年幾起重大都更爭議，對都更態度趨於保守。 



對此，市府提出回應，認為因為公辦都更對於地區發展有關鍵影響力，市府已訂定北市公辦都更實施辦法，也制訂北市劃定更新地區標準作業程序，積極協助推動公辦都更。 



且市府也強調與國產署早在105年前就建立了溝通平台，由副市長林欽榮不定期與國產署長召開會議，極力推動如URS21中山配銷處、信義區兒童福利中心等案。以此否認外界推測北市對都更案的態度趨於保守。 



市府並進一步說明，有關南港玉成段ㄧ案，先前兩方有研商構想會議，也有洽談土地活化事宜，目前在等待國產署檢送相關書圖文件送審。 



而中山長春段案也曾再四年前召開研商會議，但因涉及地區公益設施，已請中山區公所先評估設置里民活動中心必要性，並評估更新期間空地綠美化的可行性。

 

 

 

 

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

建物權狀灌虛坪是國內房地產市場特有的現象，因此政府開始思考「房價改實坪計價，公設坪數可登記但不計價」的可能性，台北市府第5次居住正義論壇再度探討實坪制議題，建議中央可改善現行建物測量登記的辦理規定，並參考國外以室內實坪計價。

▲現行房屋交易以建物登記面積為計價標準，許多附屬建物、公共設施灌入坪數計價，混淆市場資訊。(黃柏榮攝影)

消費者如何判斷價格資訊，是房屋交易市場重要課題，消基會房屋委員會委員林旺根指出，有計價未必須登記，應對登記制度的核心價值進行探討；不動產開發公會總幹事于俊明則認為，如果改為實坪制，建商為了分攤成本只好把市面單價拉高，消費者若不能接受，要求陽春型的公設，對居住品質沒有加分。

國內現行房屋交易以建物登記面積為計價標準，建築法規放寬許多可不計入容積的項目，包括陽台、屋簷、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯間、管委會使用空間等，加上地政法規准予辦理建物測量登記的面積多於使用執照面積，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計價，混淆房價市場資訊。

地政局土地登記科表示，地政機關依現行法令規定辦理測量登記，被質疑是「灌虛坪」，主要問題在於例如民眾不知登記面積與容積樓地板面積及建築樓地板面積都不同、灌坪數可營造低單價假象、車位使用權被包裝成單獨所有權出售、坪數灌水拉低平均單價。地政局對此提出改革構想，包括：一、以牆心為界辦理測繪登記，可避免將牆壁柱子納入計價面積；二、陽台、屋簷、雨遮等看得到卻用不到的設施，是否不再測繪登記；三、車位不以單獨所有權計價，將使用方式納入規約規範，權狀不登記車位編號及持分面積；四、公設單獨登記項目例如梯間、屋突、防空避難室，權狀不登記個人持有公設的持分面積。

地政局表示，政府機關提供不動產資訊應完整、公開透明，讓消費者完整理解，且不一定有價就要登記，可以參考國外房屋交易以室內實坪計價，及參考日本建物登記制，只登記專有部分及整棟建物總面積，提供實坪資訊才能健全房市。

928教師節即將到來，根據永慶房產集團統計內部成交資料，觀察雙北市近1年公職人員交易熱門區域，新北市「新店區」以及素有文教區之稱的「文山區」是最吸引公職人員進駐的地方，永慶房產集團業管部經理謝志傑表示，近1年公職人員大多偏好總價1000~2000萬的產品，熱門區域則較青睞新北市以及北市郊區，而若是要買進台北市，多以低公設、相對實惠的公寓型產品為主。

▲根據永慶房產集團統計內部成交資料，公職人員最愛新北市「新店區」以及素有文教區之稱的「文山區」。

根據永慶內部資料統計，近1年公職人員最愛購屋區域首選前3名為新店、中和、文山區，皆偏好1000~2000萬的產品。「新店區」約有10.5%的公職人員購買該區，謝志傑表示，新店區開發早，生活機能成熟，吸引不少公職人員進駐置產，其中購置公寓占比約18%，電梯住宅約占82%。排名第2的「中和區」也受到1成以上的公職人員青睞，其中選擇公寓的比例約16%，選擇住宅大樓的比例約84%，以永安商圈的4號公園、捷運景安站周邊受青睞。

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而名列第3名的則是台北市中環境備受公職人員肯定的「文山區」，雙北市中有近1成的公職人員選擇入住該區，謝志傑分析，文山區文教氣息濃厚，吸引不少公教人員進駐，而同樣總價1000~2000萬可以買進北市門牌，且鄰近北市中心大安區及信義區，因此也增加民眾來此置產的意願。

謝志傑提醒，近期房價逐漸來到低檔盤整，加上購屋貸款低利環境持續發酵，對於有意購屋的民眾，此時不妨多進場看屋比較，若是對區域環境有所疑慮，或可把公職人員喜歡居住的區域當作參考，做為對未來購屋環境的品質把關，早日尋得心目中的好標的。